Una delle classiche consulenze che nella nostra prassi lavorativa siamo chiamati a svolgere è quella agli acquirenti di un immobile in costruzione, sito in Italia.
Se infatti l’acquisto di un immobile già esistente permette all’acquirente di prenderne visione, di valutarlo, e di avere a disposizione tutti i dati per valutare se conviene l’acquisto, nel caso di un immobile in costruzione vi sono una serie di circostanze incognite e rischi che devono essere valutati attentamente.
Le tutele, fondamentalmente, oltre che nelle norme del Codice civile, sono contenute specificamente nel Decreto legislativo 122/2005, che già aveva introdotto una serie di garanzie per tutelare l’acquirente, nonché nel “Codice della crisi d’impresa”, Decreto legislativo 14/2019, e si applicano solo ai contratti aventi ad oggetto immobili il cui titolo edilizio abilitativo è stato richiesto o presentato successivamente all’entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 14/2019, cioè il 16 marzo 2019.
Uno dei rischi più frequenti è, infatti, il fallimento del costruttore, ovvero il proprietario che ha acquistato l’area sulla quale l’immobile viene costruito.
Nel caso dell’acquisto di un immobile in costruzione, l’acquirente anticipa delle somme in denaro, normalmente sottoscrivendo un contratto preliminare, per un bene che ancora non esiste.
Le norme contenute nei provvedimenti legislativi di cui sopra regolano tre fondamentali temi: norme sulla trascrizione del preliminare, la garanzia fideiussoria nonché la polizza postuma decennale.
Innanzitutto, il preliminare di acquisto deve essere trascritto.
La trascrizione immobiliare notarile consiste in una vera e propria “prenotazione” dell’acquisto dell’immobile. Questo atto lo rende legalmente valido verso qualunque terzo soggetto; da quel momento in avanti, il venditore non potrà vendere l’immobile a terzi né concedere ipoteca, né subire da eventuali creditori un pignoramento. Nel caso sull’immobile vengano trascritte ipoteche successive, il credito dell’acquirente rimane privilegiato.
Altra garanzia fondamentale è l’obbligo per il costruttore di fornire presso una banca o un’assicurazione una fideiussione sugli acconti ricevuti e quelli che riceverà. In questo modo, in caso di fallimento, la banca o l’assicurazione dovrebbero rimborsare l’acquirente per le somme versate fino ad allora.
Tuttavia, la restituzione delle somme attraverso l’escussione della garanzia fideiussoria non è così semplice come sembra e presenta nella prassi delle criticità.
L’escussione della fideiussione è subordinata alla presenza di due condizioni: in primo luogo, deve essere dimostrata la trascrizione di un pignoramento e, in secondo luogo, l’acquirente deve manifestare la volontà di recedere dal contratto. In aggiunta a ciò, è necessario che il costruttore si trovi in una situazione di insolvenza, come nel caso di fallimento, amministrazione straordinaria o concordato preventivo. Se non ricorrono queste condizioni, l’escussione della fideiussione risulta difficoltosa.
L’ultima fondamentale garanzia è la polizza postuma decennale ovvero un’assicurazione che ha una copertura decennale e tutela l’acquirente dal rischio di difetti di costruzioni e danni derivanti a terzi in conseguenza dei difetti dell’immobile.
Una fideiussione rilasciata da un soggetto diverso rispetto ad una Banca o ad un’Assicurazione è nulla.
Se la polizza non viene consegnata entro il termine del rogito notarile, il promissario acquirente può comunicare al venditore la propria volontà di recedere dal contratto, escutendo le somme fino a quel momento corrisposte.
Quindi, se da un lato l’acquisto di un immobile in costruzione dà l’opportunità di poter concordare direttamente con il costruttore caratteristiche tecniche e finiture dell’immobile, dall’altro porta con sé il rischio che, in caso di fallimento del costruttore, l’acquirente possa subire un ritardo nella costruzione se non addirittura che l’immobile acquistato ed in parte già pagato, non venga mai alla luce.
Per questo è consigliabile servirsi di una consulenza legale già in fase di trattativa ed in costanza di rapporto, sì da prevenire ed evitare situazioni di conflitto e spiacevoli inconvenienti, che potrebbero comportare ingenti perdite in denaro e lunghi contenziosi giudiziali.
Il nostro studio legale vanta di una pluridecennale esperienza nella gestione di pratiche in ambito immobiliare e l’Avvocato e Rechtsanwalt Massimiliano Condò, legale di riferimento per questioni di diritto italiano e la materia immobiliare, è disponibile ad offrire ai nostri clienti ampia assistenza e specializzata consulenza, per garantire la buona riuscita nella fase di acquisto e consegna del bene convenuto, nonché nelle eventuali fasi successive.
Massimiliano Condò – Avvocato und Rechtsanwalt
