Eine der klassischen Beratungen, die wir in unserer Berufspraxis durchführen, ist die Beratung von Käufern einer im Bau befindlichen Immobilie in Italien.
Während der Käufer beim Kauf einer bereits bestehenden Immobilie diese besichtigen und bewerten kann und alle Daten zur Verfügung hat, um zu beurteilen, ob sich der Kauf lohnt, gibt es bei einer im Bau befindlichen Immobilie eine Reihe von unbekannten Umständen und Risiken, die sorgfältig abgewogen werden müssen.
Die Schutzmaßnahmen sind im Wesentlichen nicht nur in den Bestimmungen des italienischen Bürgerlichen Gesetzbuches (codice civile) enthalten, sondern auch speziell in der Rechtsverordnung (Decreto Legislativo) 122/2005, die bereits eine Reihe von Garantien zum Schutz des Käufers eingeführt hatte sowie in der Rechtsverordnung (Decreto Legislativo – Codice della crisi d‘impresa) 14/2019. Diese gelten nur für Verträge über Immobilien, deren Baugenehmigung nach Inkrafttreten der Rechtsverordnung Nr. 14/2019, d. h. am 16. März 2019, beantragt oder vorgelegt wurde.Eines der häufigsten Risiken ist nämlich der Insolvenz des Bauunternehmers, d. h. des Eigentümers, der das Grundstück erworben hat, auf dem das Gebäude errichtet wird.
Beim Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie zahlt der Käufer in der Regel im Rahmen eines Vorvertrags (contratto preliminare) Geld für eine noch nicht existierende Immobilie.
Die oben genannten gesetzlichen Bestimmungen regeln drei grundlegende Themen:
Die Vorschriften zur Eintragung des Vorvertrags, die Bürgschaft sowie die zehnjährige Nachhaftung.
Zunächst muss der Kaufvorvertrag eingetragen werden.
Die notarielle Grundbucheintragung ist eine echte „Reservierung“ des Immobilienkaufs. Diese Urkunde macht den Kauf gegenüber Dritten rechtsgültig; von diesem Zeitpunkt an kann der Verkäufer die Immobilie weder an Dritte verkaufen noch eine Hypothek darauf gewähren oder von Gläubigern gepfändet werden. Falls später Hypotheken auf die Immobilie eingetragen werden, bleibt die Forderung des Käufers privilegiert.
Eine weitere grundlegende Garantie ist die Verpflichtung des Bauunternehmers, bei einer Bank oder Versicherung eine Bürgschaft für die erhaltenen und noch zu erhaltenden Anzahlungen zu stellen. Auf diese Weise sollte die Bank oder Versicherung im Falle eines Konkurses dem Käufer die bis dahin gezahlten Beträge erstatten.
Die Erstattung der Beträge durch Inanspruchnahme der Bürgschaft ist jedoch nicht so einfach, wie es scheint, und weist in der Praxis einige kritische Punkte auf.
Die Inanspruchnahme der Bürgschaft ist an zwei Bedingungen geknüpft:
Erstens muss die Eintragung einer Pfändung nachgewiesen werden und zweitens muss der Käufer den Willen bekunden, vom Vertrag zurückzutreten. Darüber hinaus muss sich der Bauunternehmer in einer Situation der Insolvenz befinden, wie z. B. bei Konkurs, Sonderverwaltung oder vorläufiger Vereinbarung. Wenn diese Bedingungen nicht erfüllt sind, ist die Inanspruchnahme der Bürgschaft schwierig.
Die letzte grundlegende Garantie ist die zehnjährige Nachhaftungspolice, d. h. eine Versicherung, die eine zehnjährige Deckung hat und den Käufer vor dem Risiko von Baumängeln und Schäden schützt, die Dritten infolge von Mängeln an der Immobilie entstehen.
Eine Bürgschaft, die von einer anderen Person als einer Bank oder einer Versicherung ausgestellt wird, ist nichtig.
Wenn die Police nicht innerhalb der Frist der notariellen Urkunde übergeben wird, kann der potenzielle Käufer dem Verkäufer seinen Wunsch mitteilen, vom Vertrag zurückzutreten und die bis zu diesem Zeitpunkt gezahlten Beträge zurückverlangen.
Also, wenn der Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie einerseits die Möglichkeit bietet, technische Merkmale und Ausstattungen der Immobilie direkt mit dem Bauunternehmer zu vereinbaren, birgt er andererseits das Risiko, dass der Käufer im Falle des Konkurses des Bauunternehmers eine Verzögerung des Baus erleidet oder dass die gekaufte und teilweise bereits bezahlte Immobilie nie zum Vorschein kommt.
Aus diesem Grund ist es ratsam, bereits in der Verhandlungsphase und während der gesamten Rechtsbeziehung rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um Konfliktsituationen und unangenehme Zwischenfälle zu verhindern und zu vermeiden, die zu erheblichen finanziellen Verlusten und langwierigen Gerichtsverfahren führen könnten.
Unsere Anwaltskanzlei verfügt über jahrzehntelange Erfahrung in der Abwicklung von Immobilienangelegenheiten. Rechtsanwalt Massimiliano Condò, der Ansprechpartner für Fragen des italienischen Rechts und des Immobilienrechts, steht unseren Mandanten mit umfassender Unterstützung und fachkundiger Beratung zur Verfügung, um einen erfolgreichen Abschluss der Kauf- und Übergabephase der betreffenden Immobilie sowie etwaiger nachfolgender Phasen zu gewährleisten.
Massimiliano Condò – Avvocato und Rechtsanwalt
